A desapropriação e a expropriação são formas de intervenção do Estado na propriedade privada. Embora ambas resultem na perda do imóvel, elas ocorrem em situações distintas e têm implicações legais relevantes.
Dessa forma, compreender essas diferenças é essencial para proprietários e advogados que atuam em disputas imobiliárias.
Neste artigo, vamos explicar as diferenças entre desapropriação e expropriação para que ninguém fique confuso quando ouvir esses termos. Confira!
O que é desapropriação?
A desapropriação está prevista no artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição Federal de 1988. Esse dispositivo estabelece que o Estado pode tomar a propriedade privada para fins de interesse público, desde que haja indenização justa e prévia.
Além disso, a Lei nº 4.132/1962 e o Decreto-Lei nº 3.365/1941 regulam o procedimento, garantindo segurança jurídica ao proprietário.
O processo de desapropriação ocorre em duas modalidades principais:
- Desapropriação por necessidade ou utilidade pública: Essa modalidade envolve obras de infraestrutura, expansão urbana e serviços públicos, sendo amplamente utilizada para projetos de grande impacto social;
- Desapropriação por interesse social: Diferente da primeira, essa modalidade está voltada para a reforma agrária ou urbanização de áreas degradadas, buscando promover melhorias na coletividade.
No que se refere à indenização, ela deve ser paga em dinheiro. No entanto, há exceções previstas em lei, como no caso de imóveis rurais improdutivos, onde o pagamento pode ocorrer em Títulos da Dívida Agrária (TDA), conforme estabelecido pelo artigo 184 da Constituição Federal.
O que é expropriação?
A expropriação, por sua vez, ocorre como sanção para propriedades utilizadas em atividades ilícitas. O artigo 243 da Constituição Federal determina que terras usadas para o cultivo de drogas ou exploração de trabalho escravo sejam expropriadas sem qualquer direito à indenização.
Diferentemente da desapropriação, a expropriação não exige indenização ao proprietário, pois a retirada do bem decorre de sua destinação ilícita.
Nesse sentido, o imóvel ou bem expropriado pode ser transferido ao poder público ou leiloado, dependendo da determinação legal aplicável.
Procedimentos legais e contestação
No caso da desapropriação, o ente público deve justificar a necessidade da medida e oferecer uma indenização compatível com o valor de mercado do imóvel.
Caso o proprietário discorde, ele tem o direito de ingressar com ação judicial para contestar o valor oferecido.
Ademais, o artigo 20 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 prevê que, em caso de divergência, a avaliação será realizada por peritos judiciais, garantindo maior transparência no processo.
Por outro lado, na expropriação, o processo segue rito administrativo ou judicial, dependendo da gravidade da infração cometida. O proprietário ainda pode apresentar defesa, mas a legislação não prevê compensação financeira, tornando essa medida uma punição severa.
Impacto na indenização e critérios de avaliação
No caso da desapropriação, a indenização deve considerar o valor real do imóvel, levando em conta critérios como localização, infraestrutura, potencial construtivo e mercado imobiliário.
Aliado a isso, a Súmula 618 do Supremo Tribunal Federal (STF) determina que a indenização deve incluir juros compensatórios quando houver ocupação antecipada do imóvel pelo poder público.
Além disso, a correção monetária é obrigatória para evitar prejuízos ao proprietário devido à demora no pagamento, conforme estabelecido pelo artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/1941.
Dessa forma, o proprietário tem maior segurança de que seu imóvel será avaliado de maneira justa.
Já na expropriação, o proprietário perde o imóvel sem direito a compensação financeira, uma vez que essa medida funciona como um mecanismo de repressão estatal contra atividades ilegais.
A importância da assistência técnica em desapropriações
A contestação do valor indenizatório exige embasamento técnico para que o proprietário tenha sucesso na revisão do valor.
Nesse sentido, peritos especializados realizam avaliações detalhadas dos imóveis para garantir que a indenização seja justa, segundo os critérios da NBR 14653. Engenheiros e arquitetos analisam laudos e apresentam pareceres técnicos, fornecendo argumentos sólidos para a defesa judicial.
Além disso, a assistência técnica é essencial em casos nos quais o poder público apresenta valores abaixo do mercado.
O artigo 12 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 prevê a possibilidade de impugnação dos valores, cabendo ao Judiciário decidir o montante final da indenização. Portanto, a presença de especialistas pode fazer a diferença no resultado do processo.
Como a Perícia Dominial Audit auxilia em processos de desapropriação
Diante desse cenário, a Perícia Dominial Audit presta suporte técnico para advogados e proprietários em processos de desapropriação.
Nossa equipe elabora quesitos complementares e pareceres técnicos de impugnação, garantindo que o valor indenizatório seja condizente com o mercado e com as especificidades do imóvel.
Também atuamos na análise de laudos apresentados pelo ente expropriante, identificando inconsistências e apresentando argumentos técnicos para a revisão do valor indenizatório.
Nossa expertise em engenharia de avaliações e direito imobiliário assegura uma abordagem estratégica e eficaz, aumentando as chances de sucesso na negociação ou no litígio.
Vantagens de contratar a Perícia Dominial Audit
- Embasamento técnico sólido: Utilizamos metodologias reconhecidas para avaliação imobiliária, assegurando que cada imóvel seja analisado de forma criteriosa;
- Maior poder de argumentação: Laudos bem fundamentados fortalecem a defesa no processo, tornando os argumentos do proprietário mais convincentes;
- Aumento das chances de indenização justa: Atuamos para evitar prejuízos decorrentes de avaliações subestimadas pelo poder público, garantindo que o valor seja adequado;
- Equipe especializada: Contamos com engenheiros, arquitetos e peritos altamente qualificados, proporcionando um suporte técnico diferenciado.
Por fim, a Perícia Dominial Audit assegura que os interesses do cliente sejam defendidos com rigor técnico e jurídico. Entre em contato para garantir que seu imóvel seja avaliado de forma justa e adequada, evitando prejuízos decorrentes de avaliações indevidas.
